أكد خبراء في القطاع العقاري أن تعديلات قانون الملكية العقارية تتضمن جوانب تنظيمية مهمة، لكنها تثير تساؤلات حول عدد من القضايا المرتبطة بالتخطيط العمراني، وتعريف الطريق والسكك الحديدية، وآليات التقدير العقاري، إضافة إلى مخاطر التوسع في اعتماد البيع الإلكتروني للعقارات قبل استكمال متطلبات الحماية والضمانات اللازمة.

وبيّن مدير دائرة أراضي شمال عمان الأسبق والخبير العقاري عامر العياصرة، ورئيس الجمعية الأردنية للمقدرين العقاريين هشام الناطور، أن معالجة هذه الملفات تحتاج إلى رؤية تشريعية متكاملة تراعي طبيعة الملكية العقارية، وتحافظ على حقوق المواطنين، وتضمن في الوقت ذاته تطوير الخدمات العقارية.

العياصرة: التعويض العادل في الاستملاك يحتاج إلى تقدير فني لا قيمة إدارية جامدة

وأوضح العياصرة لـ حسنى أن جوهر قضية التعويض عن الاستملاك يرتبط بدور المقدر العقاري في تحديد القيمة الحقيقية للعقار، مشيرا إلى أن الدستور اشترط أن يكون التعويض عادلا عند نزع الملكية للمنفعة العامة.

وبيّن أن إجراءات الاستملاك تبدأ بتقدير قيمة العقار من خلال الجهات المختصة في دائرة الأراضي والمساحة، إلا أن هذه التقديرات قد لا تعكس في بعض الحالات القيمة السوقية الفعلية، الأمر الذي يدفع المواطنين إلى اللجوء للقضاء للمطالبة بتعويض عادل.

وأشار إلى أن المحاكم تعتمد على خبراء مقدرين عقاريين لتحديد قيمة العقارات وفق أسعار السوق، مبينا أن الخبير لا يستند فقط إلى رقم مجرد، وإنما يدرس واقع العقار وموقعه ومساحته وطبيعته والظروف المحيطة به، إضافة إلى مقارنته بعينات مشابهة في السوق.

وحذر من أن اعتماد القيمة الإدارية للعقار كأساس وحيد للتعويض، مع إضافة نسبة محددة عليها، قد يلغي الدور الفني للمقدر العقاري، ويحرم المحكمة من الاطلاع على وصف تفصيلي للعقار وظروفه، موضحا أن القيمة الإدارية وضعت أساسا لغايات احتساب الرسوم وتنظيم المعاملات وليس لتحديد القيمة السوقية في حالات الاستملاك.

وأضاف أن القيمة الإدارية قد تكون أحيانا أعلى من السعر الحقيقي في السوق أو أقل منه، بسبب طبيعة آلية احتسابها، ما يجعل الاعتماد عليها في قضايا الاستملاك غير دقيق، مؤكدا أن الوصول إلى التعويض العادل يجب أن يتم عبر القضاء والخبرة الفنية.

الطريق والسكك الحديدية.. دعوة لتعريف موحد ضمن إطار التخطيط العمراني

وفيما يتعلق بإدخال السكك الحديدية ضمن مفهوم الطريق العام وما يترتب عليه من تطبيق الربع القانوني، أوضح العياصرة أن الإشكالية لا ترتبط فقط بنسبة الاستملاك، وإنما بغياب تعريف تشريعي موحد للطريق والسكة الحديدية ضمن منظومة القوانين المختلفة.

وأشار إلى أن مفهوم الطريق ورد في عدد من التشريعات، مثل قوانين تنظيم المدن والقرى والإدارة المحلية والسير، لكن كل قانون ينظر إليه من زاوية مختلفة؛ فبعضها يعالجه من منظور التخطيط العمراني، وأخرى من منظور الاستخدام والحماية القانونية وحقوق الارتفاق.

وأكد أن السكك الحديدية تختلف عن الطرق العامة من حيث طبيعتها ووظيفتها، فالطريق يتيح الوصول إلى الأراضي وخدمة السكان، بينما قد تؤدي السكة الحديدية إلى تقسيم قطعة الأرض وفرض قيود على استخدامها بسبب حرم السكة ومتطلبات السلامة.

وأوضح أن مرور سكة حديدية داخل قطعة أرض لا يعني بالضرورة استفادة مالكها، إذ قد تؤدي إلى فصل أجزاء العقار عن بعضها، حتى مع وجود طرق خدمية مرافقة للمشروع، ما يجعل معاملتها بذات أحكام الطرق العامة بحاجة إلى مراجعة.

ودعا إلى وضع قانون شامل للتخطيط العمراني في المملكة يتضمن تعريفات واضحة وموحدة للمرافق العامة والطرق والسكك الحديدية، بحيث تنسحب أحكامه على مختلف التشريعات ذات العلاقة وتمنع تضارب المفاهيم القانونية.

الناطور: القيمة الإدارية للرسوم لا تصلح أساسا لتعويضات الاستملاك

من جانبه، أكد رئيس الجمعية الأردنية للمقدرين العقاريين هشام الناطور أن القيمة الإدارية للعقار أنشئت أساسا لتنظيم استيفاء الرسوم ومنع التلاعب في تقدير قيم العقارات، وليست بديلا عن القيمة السوقية التي تحتاجها عمليات الاستملاك.

وأوضح أن القيمة السوقية تعتمد على دراسة فنية يقوم بها المقدر العقاري وفق معايير مهنية معتمدة، تشمل المقارنة بين العقارات، وتقدير الكلفة، وحساب العائد، وهي معايير متبعة عالميا.

وأشار إلى أن المقدر العقاري لا يحدد قيمة العقار بشكل عشوائي، بل يخضع للترخيص والتدريب والامتحانات، ويعمل وفق معايير مهنية، كما أن تقاريره يجب أن تتضمن الأسس التي اعتمد عليها في التقييم.

ولفت إلى أن معالجة أي تجاوزات في تقارير الخبرة لا تكون بإلغاء دور المقدرين أو اعتماد القيمة الإدارية بدل التقدير الفني، وإنما من خلال تعزيز الرقابة على أعمال الخبراء وإنشاء منظومة تتابع جودة التقارير وتوفر قواعد بيانات للأسعار والمعاملات العقارية.

الناطور: البيع الإلكتروني للعقارات يحتاج إلى ضمانات قبل تطبيقه

وحذر الناطور من التوسع في تطبيق البيع الإلكتروني للعقارات قبل استكمال البنية الرقمية والضمانات القانونية التي تحمي أطراف عملية البيع.

وأوضح أن استخدام الخدمات الإلكترونية في المعاملات العقارية مثل إصدار المخططات أو إنجاز بعض الإجراءات لا يثير إشكاليات كبيرة، إلا أن نقل الملكية إلكترونيا يختلف نظرا لحساسية العملية وقيمتها المالية المرتفعة.

وتساءل عن آليات ضمان وصول قيمة العقار إلى البائع، والتحقق من هوية الأطراف، ومنع أي نزاعات لاحقة، مشيرا إلى أن نقل ملكية عقار بقيمة مالية كبيرة يحتاج إلى جهة ضامنة وإجراءات تحقق متقدمة.

وأكد أن الاتجاه نحو أتمتة الخدمات العقارية أمر مطلوب، لكن البيع الإلكتروني تحديدا يحتاج إلى منظومة متكاملة تضمن الأمان القانوني والمالي، بحيث لا تكون السرعة على حساب حماية حقوق المالكين والمشترين.

اقرأ المزيد.. محاور خلافية في تعديلات القانون